A工事・B工事・C工事って何？（甲・乙・丙工事）
昨日、とあるオフィス移転工事の打ち合わせで起きたことです。
今まで何度か打ち合わせを重ね、設計コンペ段階から割と細かく工事のお見積りまで提示していたのですが、クライアント側がA工事・B工事・C工事（甲乙丙工事と言われる場合もあります）の意味を理解していなかった為、大きな誤解が生じていました。A工事の工事負担分についても借主側の負担だと思われていて、ちょっと不穏な空気が漂ったのです。。
誤解を招いた反省も含めてここで出来るだけわかりやすくご説明いたしますね。
店舗出店やオフィス移転をしたことがあれば「A工事、B工事、C工事」という言葉を一度は耳にしたことがあるのではないでしょうか。一般の方からするとあまり馴染みのない言葉ではありますが、建築業界では当然のように使われている言葉です。言葉からは想像しにくいその意味を、ここでしっかりと理解しておきましょう。 またこの言葉を理解していれば、工事費を大幅に削減することも可能となります。
A工事とはビル本体の工事で、ビルのオーナーが発注して工事費を負担しオーナー指定の業者が施工する工事を指します。所有権もオーナーにあります。
具体的な工事内容
A工事ではビルの構造に関わるような重要な箇所の工事を行います。ビルの躯体工事や共用の施設・通路工事、防災工事、電気、ガスや給排水メーターなど用途に応じて必要な設備工事がこれに含まれます。
ビル自体の計画や費用、工事業者とも関わりがないので、テナント入居者にとっては、あまり関係のない工事とも言えます。
B工事では入居者が発注して工事費を負担しオーナー指定の業者が施工する工事を行います。また費用負担は入居者ですが、所有権は多くの部分がオーナーになる点も注意が必要です。
具体的な工事内容
B工事では入居者の区画内であったとしても、ビル全体の施設・安全性・工程に影響を与える可能性がある部分に関しては、様々な規制があり自由に工事をすることができません。そういった規制を順守するために、設備などの重要な部分の工事はビルの指定業者が行うのです。またA工事の追加で必要な工事もこれに含まれます。
問題点
重要な部分をビル側の指定業者が行うということは、一見理にかなっていることであり、致しかなないところではあります。しかし指定業者であるからこそ生じる問題もあります。よく言われる問題としては、入居者はB工事の費用をコントロールできないということがあります。指定業者では相見積といった形で競争原理が働きません。また工事費を支払うのは入居者であるため、ビルオーナーとしても工事費の交渉をする必要がありません。そのため同じ工事を行う場合、指定工事業者の方が工事費が割高になるのです。B工事の部分に関してだけ言えば、通常の1.5-2倍かかるのはざらで、ひどい時で4倍になることもあるのです。
C工事では入居者が発注して工事費を負担し、入居者が指定する業者がビルオーナーの承認を得て施工する工事のことです。所有権は入居者にあります。
具体的な工事内容
ビル全体の施設・安全性・工程に比較的影響を与えない店舗やオフィスのいわゆる内装工事のことを指します。内装工事以外にも什器備品や照明器具、電話工事などもこれに含まれる場合が多いです。
B工事の価格を下げるために
工事金額を下げる方法は主に2つあります。
1つ目はC工事の区分割当を増やすことです。C工事の業者は入居者が選定をすることができるため、複数社で相見積を取ることで金額を比較的コントロールすることができます。工事区分は各ビルやショッピングセンターによっても違いますので、ここでいかに交渉して工事区分を有利に運ぶことができれば、工事金額を大幅に下げることができます。
2つ目はB工事の金額を交渉することです。またはB工事をA工事として考えてもらうことです。（交渉テクニックが必要）そうすることで入居者の負担はなくなります。C工事を発注する会社が決まっていれば、その会社に一度相談してみると良いでしょう。同じ項目で見積を取って、その金額を利用してB工事業者と金額を交渉してくれることもあります。
A工事、B工事、C工事のような工事区分は、普段馴染みのない人にはわからない言葉となっているので、ここで一度しっかり理解していくとよいでしょう。
特にB工事とC工事の区分に関しては、理解していないと必要以上に工事金額を請求されることになりかねません。ビルオーナーと確かな知識をもって必要に応じて条件を交渉できるようにしておきましょう。
